Юрист Гильберт Кизер — вопросы о всесторонней юридической проверке выбранного объекта

Господин Гильберт Кизер любезно согласился ответить на вопросы Бориса Бронштейна, генерального директора компании Kaiser Estate.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы, которые наиболее часто задают наши клиенты, собирающиеся приобрести недвижимость в Германии и желающие провести всестороннюю юридическую проверку выбранного объекта.

— Какова стоимость полной юридической проверки недвижимости в Германии?
— Проверка всех юридических аспектов квартиры стоит от 2.000 евро, если речь идет о новостройке, до 30.000 евро, если речь идет о сложном индустриальном объекте. Проверка включает в себя классический Due Diligence, проверку прав преимущественной покупки (Vorkaufrecht), которые может иметь, например, муниципалитет.

— Существуют ли ограничения для иностранцев при покупке недвижимости в Германии?
— При покупке недвижимости в Германии нет никаких ограничений для иностранцев. Отличительной особенностью при покупке недвижимости в Германии гражданами России и СНГ является российское имущественное право (Guterrecht), в случае, если покупатель имеет супруга или супругу. Дело в том, что гражданин России при покупке должен определиться, хочет ли он покупать по имущественному праву России или Германии. В первом случае при разводе или в случае смерти его доля переходит супругу/супруге. Если же супруги решили покупать по имущественному праву Германии, то он может составить завещание по немецкому праву.

— Имеет смысл приобретать недвижимость в Германии как частное лицо или же как юридическое лицо?
— Покупку недвижимости лучше осуществлять либо как частное лицо, если речь идет о покупке жилой недвижимости, и как юридическое, если речь идет о покупке коммерческой недвижимости. Не рекомендуется покупать недвижимость на оффшорную компанию, так как это затянет процесс покупки по времени.

— Какие существуют способы оптимизации налогов при покупке недвижимости в Германии?
— Существует возможность покупки недвижимости как частное лицо, с последующей передачи большей части на юридическое лицо, например свою фирму. В этом случае можно сэкономить существенную часть налога на покупку недвижимости.

— Какие плюсы и минусы несёт в себе покупка недвижимости в Германии на принудительных аукционах?
— При покупке недвижимости на принудительных аукционах существуют следующие проблемы:

• объект нельзя осмотреть. Владелец или арендатор не обязан впускать никого в свой дом, и обычно они и не впускают.
• объект нельзя проверить на наличии технических недостатков.

Помимо этого цены на недвижимость, продающуюся с залоговых аукционов, обычно находятся на одном уровне с рыночными ценами, а часто и превосходят их. Таким образом, покупка недвижимости на аукционе не имеет большого смысла с экономической точки зрения. Хотя и продолжает бытовать мнение, что можно купить недвижимость с аукциона по низкой цене, это верно только для менее ликвидных объектов.

— Даёт ли покупка недвижимости в Германии право на получение вида на жительство в Германии?
— Покупка недвижимости в Германии сама по себе не дает права на получение вида на жительства в Германии. Однако, с помощью опытного юриста, оформить ВНЖ в Германии все же возможно. Закон предписывает инвестиции не менее 250.000 евро и создание не менее 5 рабочих мест, однако, на практике, это возможно и без создания 5 рабочих мест.

— Можете ли Вы предоставить образец договора на сдачу квартиру в Германии в аренду?
— В канцелярских отделах магазинов продают образцы договоров на сдачу недвижимости в аренду, однако рекомендуются заказать составление договора у юриста, чтобы он учел все нюансы именно Вашей квартиры. Стоимость составления такого договора составляет одну арендную плату, если аренда составляет 2-3 тысячи евро.

— Как обстоит дело насчёт наследования при покупке недвижимости в Германии?
— Если собственник квартиры — иностранец, то при наследовании применяется право его родной страны. Однако, он может выбрать немецкое право наследования.

— Выдаются ли кредиты на покупке недвижимости в Германии иностранцам (ипотека)?
— Кредиты на покупку недвижимости иностранцам выдаются, обычно нужно иметь 50% суммы. При этом банки различают между рыночной стоимостью (Verkehrswert) и размером залога по ссуде (Beleihungswert), который несколько ниже рыночной стоимости покупаемой недвижимости в Германии. При этом банки могут учесть доходы иностранца в Германии, доходы иностранца в его странице не играют решающей роли.