Недвижимость в Германии — вопросы и ответы

Конечно можете. Мы организуем просмотры понравившегося вам объекта, произведем юридическую проверку договора, проведем торги в ваших интересах, сопроводим на подписании и поможем решить вопросы с домоуправлением.

К сожалению, в Германии все сделки совершаются в евро и прявязка к иной валюте невозможна.​

В Германии есть банковское финансирование (ипотека). Его можно брать на срок от 5 до 35 лет, при этом должен быть собственный капитал в размере 25–50% от стоимости недвижимости.

Ставка сейчас: 1,8% годовых.​

Ликвидность и рентабельность объектов оценивают банки, оценщики и агенства недвижимости:

• Банк оценивает крайне консервативно, на случай худшего стечения обстоятельств.
• Оценщики оценивают исключительно на основании статистических данных.
• Агентства недвижимости оценивают на основании собственного опыта и статистики.​

Вам достаточно дать этому человеку реквизиты для оплаты: для нотариуса не имеет значения, кто и с какого счета оплатит сделку.

В настоящее время ликвидны студенческие и бизнес-апартаменты, офисные и торговые здания.

Существует зависимость и от географии: ликвидно все, что находится в Мюнхене. Менее ликвидна недвижимость, которая располагается ближе к Восточной Германии и на ее территории.

Согласно немецкому законодательству арендная плата может повышаться не более чем на 20% за три года. Арендную плату возможно повысить только при условии, что прежняя оставалась неизменной в течении 15 месяцев. При этом арендатору дается срок 3 месяца, чтобы подтвердить повышение или расторгнуть договор аренды.

Это практически невозможно, т.к. найти арендатора на столь короткий срок аренды (менее одного года) крайне сложно, если речь идет, конечно, об обычной аренде, а не об аренде гостиничного типа (посуточной). В Германии принято снимать недвижимость на долгий срок, который обычно или оговаривается в договоре, или нет, если вы готовы в перспективе бессрочно сдавать недвижимость и не заинтересованы сами в проживании в ней.

В случаях с арендаторами, проживающими очень долгий срок (около 20–30 лет), а также социально слабыми слоями населения (инвалидами, многодетными матерями-одиночками и т.д.) могут возникнуть сложности с выселением арендатора.

В случае необходимости выселения арендатора, владелец должен направить в его адрес специальное уведомительное письмо, в котором он информирует арендатора о своих намерениях лично проживать в квартире и просит его покинуть квартиру в течение определенного срока. Согласно законодательству Германии, если арендатор проживает в квартире менее 8 лет, то ему предоставляется срок на выселение 3 месяца. Если же арендатор проживает в квартире более 8 лет, то на выселение ему дается 9 месяцев.

По желанию владельца договор аренды может быть заключен на определенный срок. В этом случае договор теряет силу по истечении указанного срока, после чего арендатор должен покинуть квартиру.
Почти все договоры аренды в Германии заключаются на неограниченный срок с правом расторжения согласно законодательству Германии. Это означает, что арендатор проживает в квартире так долго, сколько ему пожелается, если владелец недвижимости не решит использовать ее для собственного проживания.

Существуют специальные управляющие компании, занимающиеся финансовой стороной обслуживания недвижимости, что очень кстати для иностранных покупателей. Такие компании будут за вас делать перерасчет коммунальных платежей, вести переписку с коммунальными службами, домоуправлением, регулировать отношения с арендаторам, получать арендную плату, производить все необходимые платежи и переводить уже чистую сумму на ваш счет.

Оплата  электроэнергии, газа, телефона и, например, подключения к интернету производится не через владельца недвижимости, а напрямую предприятиям электро- и газоснабжения, телефонным компаниям и т.п., с которыми арендатор самостоятельно заключает соответствующие договоры.

Оплачивать услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage) должен владелец недвижимости из холодной аренды. В каждом доме размер данных платежей разный, но в среднем около 50 евро в месяц.

Коммунальные услуги оплачиваются арендатором согласно его объемам потребления. Арендатор ежемесячно перечисляет на счет владельца недвижимости сумму горячей аренды (холодная аренда + плата за коммунальные услуги), а владелец перечисляет далее сумму оплаты коммунальных услуг на счет домоуправления.

Коммунальные услуги включают в себя плату за вывоз мусора, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, телевизионный кабель (если имеется), освещение в подъезде и т.п.

Общая сумма расходов по квартире имеет название жилая плата (Hausgeld, Wohngeld) и включает в себя коммунальные услуги, домоуправление и коммунальную кассу.

В Германии существует два понятия арендной платы: горячая аренда (Warmmiete) и холодная аренда (Kaltmiete). Горячая аренда состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор.

Отношения между собственником и арендатором урегулированы на уровне государственных актов и всегда регламентируются заключенным договором. При сдаче недвижимости в аренду между владельцем и арендатором заключается договор аренды, при этом арендатор выплачивает залог владельцу квартиры в сумме равной примерно трехмесячной ставке арендной платы. В случае, если по вине арендатора, что-то сломается в квартире или будет испорчено, данный залог не возвращается и, как правило, используется на устранение неполадок или ремонт.

Если квартира сдана в аренду, то этот пункт указывается в договоре купли-продажи.

Для того, чтобы рассчитать годовой доход объекта недвижимости, необходимо знать о нем следующие данные:

• общую стоимость объекта недвижимости;
• сумму ежемесячной холодной аренды.

Для того, чтобы подсчитать в процентном соотношении размер годового дохода от приобретаемой недвижимости, надо сумму годового дохода от холодной аренды разделить на общую стоимость квартиры и затем умножить на 100.

Сдавать в аренду недвижимость в Германии не составляет большого труда. Большинство немцев являются, как правило, арендаторами квартир, а не собственниками. Вы можете дать объявление в местной газете или разместить информацию в интернете, а можете воспользоваться услугами риэлтора или агентства недвижимости, которые за определенное вознаграждение займутся поисками арендаторов. Из тех, кто заинтересуется вашим предложением и придет на просмотр и подписание договора, вы выберете человека, который понравится вам более всего в качестве арендатора.

Покупка таких квартир является одним из способов надежного капиталовложения, схожего с хранением денег в банке, но на более выгодных условиях. Ведь недвижимость, сданная в аренду, не только приносит высокий стабильный годовой доход, но и постоянно растет в цене. Поэтому покупатели, инвестирующие в недвижимость, выигрывают дважды: получают ежегодный доход и выигрывают на росте цен.

Немецкие законы охраняют право на частную собственность конституционно, так что о надежности можно не переживать. Система перехода права собственности на недвижимость в Германии у нотариуса отточена десятилетиями. За последние 50 лет в Германии не было ни одной «нечистой» сделки. Таким образом, после заверения договора на покупку квартиры или дома в Германии Вы можете быть уверен, что никакие сюрпризы, которые возможны в России, Вас уже не ждут.

Сама по себе покупка недвижимости в Германии вид на жительство в Германии не даёт. Однако, при рассмотрении заявления на ВНЖ в Германии, собственная квартира или дом в Германии будет существенным плюсом.

Однако, ваша недвижимость в Германии при определенных условиях может быть признана инвестицией. Для этого Вам необходимо обратиться к опытному немецкому эмиграционному адвокату с успешным опытом именно в этой области. Сотрудничество с такими адвокатами является одной из основных специализаций нашей компании.

Да. Рентабельность в Мюнхене на первый взгляд ниже, чем в Восточной Германии или некоторых европейских странах. Однако, если инвестиция не на один год, а на 10–20 лет, Германия значительно выгоднее. Сравните сами: рентабельность в Восточной Германии и недорогих странах на уровне 10%, однако со временем аренда почти не растет, стоимость не растет, а перепродажа длится годами. В Мюнхене номинальная рентабельность на уровне 5%, однако стоимость ежегодно растет на 4,5%, а аренда на 6%. За 20 лет рентабельность составит 11,4% а после перепродажи объекта — 30,3%. Это подтверждает исследование PriceWaterhouseCoopers, поместившее Мюнхен на первое место по ликвидности в Европе.

В Германии принято снимать квартиры, а не покупать дома. Большинство немцев десятилетиями живут в одной и той же квартире, а арендная плата повышается каждые несколько лет. Менталитет у немцев отличается от менталитета россиян, у которых сильны желания иметь собственные стены, которые можно оставить детям. Поэтому 80% немцев живут в съёмных квартирах, хотя могли бы себе позволить купить квартиру в ипотеку.

В крупных городах, например в Мюнхене, у вас все-таки могут возникнуть сложности при поиске арендатора — будет слишком много желающих. Перед началом учебного года на однокомнатную квартиру в центре города могут подать заявку около сотни желающих в течение пары недель, даже при относительно высокой цене.

В Германии большинство владельцев недвижимости поручают управление своими объектами специализированным компаниям. Например, управление квартирой в Мюнхене обойдётся Вам в 30-50 евро в месяц. Управляющая компания возьмёт на себя все хлопоты по управлению Вашей квартирой в Германии, в том числе поиск арендаторов и контроль за своевременным поступлением аренды.

По законам Германии, Вы можете купить недвижимость как для себя лично, так и для юридического лица. При этом иностранцы в своих правах приравниваются к гражданам Германии. Таким образом гражданин России может свободно купить недвижимость в Германии, для этого ему нужен только загранпаспорт.

Покупать недвижимость в Германии на юридическое лицо имеет смысл в том случае, если Вы покупаете коммерческую недвижимость в Германии, которую Вы планируете использовать для Вашего бизнеса в Германии.

Да, купив недвижимость в Германии Вы можете получить Шенгенскую мультивизу с максимальным сроком пребывания 90 дней за полгода, итого 180 дней в году. То есть Вы сможете находится в Германии и путешествовать по Европе половину каждого года.

Оформление сделки у нотариуса является обязательным и обойдется Вам 1,5% от цены недвижимости в Германии. Пошлина за ведение трастового счёта у нотариуса составит 0,25% от стоимости недвижимости. Затем Вам нужно будет заплатить налог, который составляет от 3,5% (в Баварии) до 5% (в Берлине и некоторых землях) от суммы сделки. Стоимость сопровождения сделки, включая индивидуальный поиск недвижимости в Германии, просмотр объектов, подготовку и перевод всех документов, а также сопровождение сделки после покупки, обойдётся в 3,57% от стоимости недвижимости в Германии. Подавляющее большинство недвижимости продается через представителей продавцов и управляющие компании, поэтому также нужно будет оплатить их комиссию, которая составит 3,57% при покупке недвижимости в Баварии. При покупке недвижимости в Берлине она составит 7,14%, при покупке недвижимости во Франкфурте — 5,95%.

Итого, все дополнительные расходы при покупке недвижимости в Баварии обойдутся Вам в 12,5%, а в Берлине — в 18%.

По закону, при покупке недвижимости в Германии иностранцы в своих правах приравниваются к гражданам Германии. Таким образом Вы можете свободно купить недвижимость в Германии. Из документов Вам понадобится только загранпаспорт.

Да, это возможно. Для совершения такой сделки Вам нужно будет сделать нотариальную доверенность на нашу компанию. На эту доверенность Вам нужно будет сделать апостиль в России и перевести на немецкий язык, или же сразу заверить её в консульстве России.

Многие наши клиенты именно так и покупали недвижимость в Германии, не выезжая из России.

Налог на покупку недвижимости составляет в Германии 3,5% (в Берлине 4,5%, а в некоторых землях 5%) и уплачивается в течение полугода после покупки. Затем Вам нужно будет оплачивать налог на землю, и если Вы сдаете недвижимость в аренду, также необходимо ежегодно уплачивать подоходный налог.

Вот полная таблица, в которой отображен налог во всех землях:

Ежегодный налог на владение недвижимостью в Германии составляет около 0,19% от стоимости недвижимости в Германии.

Если Вы будете сдавать свою недвижимость в Германии в аренду, Вам нужно будет заплатить в Германии налог на прибыль. Он рассчитывается по специальной формуле, чем выше прибыль, тем выше налог. Например, если Вы решите купить квартиру в Мюнхене и сдавать её в аренду за 1000 евро в месяц, налог будет составлять около 80 евро в месяц. Компания Kaiser Estate предоставит Вам немецкого налогового юриста, который Вас компетентно проконсультирует и решит все вопросы с уплатой налогов.

В первую очередь Вам нужно будет оплатить Hausgeld — «домовые услуги», в которые входят коммунальные услуги, включая воду и отопление, уборка мусора и т.д., а также оплата управляющей компании.

Если Вы сдаете квартиру в аренду, то расходы коммунальные услуги сможете переложить на арендатора. Электричество всегда оплачивается отдельно и стоит около 50 евро в месяц.

Если Вы купили ликвидный объект, у Вас не возникнет сложностей с его продажей. Рынок недвижимости в Германии не подвержен затишьям. Если Вы продаете недвижимость ранее, чем через 10 лет после покупки, прибыль от продажи облагается так называемым спекулятивным налогом, который рассчитывается по специальной формуле.

Недвижимость в Германии действительно можно приобрести как на публичных, так и на судебных аукционах по принудительной продаже. На таких аукционах стоимость иногда может составить половину рыночной цены. Однако, для совершения такой сделки необходим опыт и соблюдение определенных формальностей. Так же у покупателя не всегда есть возможность заранее осмотреть объект, иногда возникают проблемы с выселением прежних жильцов, а состояние такой недвижимости часто является неудовлетворительным. Часто на аукционы выставляют здания, которые нуждаются в ремонте или имеют какие-либо недостатки. Иногда можно договориться с банком или управляющей компанией и купить объект еще до аукциона.

После покупке недвижимости в Германии, Вас внесут в Поземельную книгу, как нового владельца. Доступ к Поземельной книге есть только у нотариуса, который заверяет сделку, а также у других нотариусов, которые имеют обоснованный интерес. Также этот доступ могут получить соседи, если они собираются построить дом, граничащий с Вашим. Таким образом, доступ к Поземельной книге закрыт для общественности, что гарантирует сохранение частной сферы и анонимность покупателя.