Нотариус Петер Шуберт — наиболее частые вопросы по приобретению недвижимости в Германии

Нотариус Петер Шуберт, доктор юридических наук, любезно согласился ответить на вопросы Бориса Бронштейна, генерального директора компании Kaiser Estate.

Ниже вы найдете ответы на вопросы, которые наиболее часто задают наши клиенты, собирающиеся приобрести недвижимость в Германии.

— Необходимо ли обращаться к нотариусу для покупки недвижимости в Германии?
— Нотариус — это необходимость при покупке недвижимости. Нотариус должен засвидетельствовать куплю-продажу недвижимости (Beurkundung).

После подписания договора и оплаты, нотариус вносит нового владельца в Земельную книгу (Grundbuch).

— Как определяется стоимость нотариальных услуг?
— Оплата услуг нотариуса установлена законом и составляет 0,7% от стоимости недвижимости. Еще 0,8% нотариус взимает и отчисляет за внесение собственника в Земельную книгу.

Если квартира покупается в ипотеку, то нотариус взимает дополнительно 0,5% (Grundschuld).

Если вы производите оплату на доверительный счет нотариуса (Anderskonto), то дополнительно взимается 0,25% от стоимости недвижимости.

— Как можно быть уверенным в чистоте сделки?
— Нотариус является независимой стороной. За прошедшие несколько десятков лет в Баварии не было зарегистрировано ни одного случая, в котором возникли бы какие-либо проблемы со сделкой. И даже если бы такой случай возник, то это никак бы не отразилось на покупателе — все покрыла бы страховка нотариуса. Таким образом, нотариус отвечает за чистоту сделки своим имуществом, и, помимо этого, у него есть специальная страховка.

Всего в Баварии около 500 нотариусов. Это элитарный клуб и каждый нотариус старается сохранить свое место.

— Могут ли иностранцы свободно покупать недвижимость в Германии?
— Недвижимость в Германии может покупать любое частное и юридическое лицо, также и иностранцы. В этом Германия отличается от Австрии и Швейцарии, где для иностранцев существуют определенные ограничения. Обычно, частную недвижимость покупают частные лица, коммерческую — компании.

— Как следует производить оплату?
— Нотариусу нужно сообщить о предстоящем договоре за 2-5 дней до назначения даты подписания договора. Оплату следует производить только после того, как нотариус об этом попросит. Надежнее всего производить оплату на доверительный счет нотариуса (Anderskonto). За эту услугу нотариус взимает 0,25% стоимости недвижимости.

Обычно оплату нужно произвести спустя 2-6 недель после подписания договора. Еще через 2-4 недели недвижимость переходит к новому владельцу.

— Необходимо ли привлекать юристов к составлению договора?
— Договор на куплю-продажу недвижимости составляет нотариус — в отличии от Америки или Англии, где договор составляют юристы покупателя и продавца и каждый пытается получить для себя более выгодные условия. В Германии привлечение юристов к проверке договора не имеет смысла, так как нотариус составляет нейтральный договор.

— Можно ли купить недвижимость в Германии, находясь в СНГ?
— Возможно купить недвижимость в Германии, не покидая свою страну. Для этого нужно заверить в ближайшем консульстве Германии доверенность (Vollmacht) на покупку недвижимости. Такую доверенность можно заверить у любого нотариуса в своей стране, а затем сделать апостиль.

— Какие документы нужны нотариусу для заключения сделки?
— Для того, чтобы составить договор купли-продажи, нотариусу нужны только личные данные продавца и покупателя. Иностранный покупатель может предоставить заграничный паспорт. Помимо этого продавец должен сообщить нотариусу цену объекта. Все остальные данные нотариус получает самостоятельно. Эти данные включают в себя выписку из Земельной книги, планы, права собственности, разрешения на строительство и т.д.

— Какие дополнительные документы имеет смысл запросить у владельца?
— При покупке недвижимости стоит запросить:

• страховку от пожара (Brandschutzversicherung). Впрочем, все здания застрахованы от пожара;
• строительные планы, разрешения (Bauplane, Baugenehmigungen);
• счета за газ, воду и электричество (Abrechnungen);
• обременение недвижимого имущества обязательствами (Belastungen);
• решения собрания собственников (Beschlusse);
• размер оплаты на расходы дома (Hausgeld);
• размер отложенной суммы на расходы дома (Rucklage).

— Как устроена Земельная книга, кто имеет к ней доступ?
— Земельная книга хранится в участковых судах (Amtsgericht), доступ к ней имеют только нотариусы. Помимо нотариуса информацию о владельце может получить сам владелец, а также его сосед, если он планирует перестраивать свой дом.

— Нужен ли переводчик при заключении договора?
— Желательно при заключении договора иметь его письменный перевод. Переводчик не обязательно должен быть присяжным переводчиком, но должен отлично разбираться в терминологии в области недвижимости и права.

— Возможно ли анонимно купить недвижимость в Германии?
— Анонимность можно обеспечить, покупая через траст или доверительную компанию и заключив с ней отдельный договор.

Важно понимать, что покупка на юридическое лицо, например, на общество с ограниченной ответственностью (GmbH), анонимность не обеспечивает, так как собственника можно будет найти в торговом реестре (Handelsregister).

— Где наиболее надежно покупать недвижимость в Германии?
— Наиболее надежно покупать недвижимость в Мюнхене и Гамбурге. Берлин в настоящий момент весьма дешевый, но это связано с гигантскими вливаниями бюджетных средств. Стабильный рост цен на недвижимость наблюдается на протяжении несколько десятилетий сильнее всего в Мюнхене.

— Какие налоги существуют на покупку недвижимости в Германии?
— Покупка недвижимости в Германии НДС не облагается. Однако, при покупке нужно уплатить налог на покупку земельного участка (Grunderwerbssteuer), который составляет 3,5%-5%. Например в Баварии он составляет 3,5%, в Берлине — 5%.

Если вы продаете недвижимость в течение 10 лет после ее покупки, вам нужно заплатить налог на прибыль от спекулятивных сделок (Spekulationssteuer).

— Какие существуют отличительные особенности при покупке недвижимости в Германии гражданами России и СНГ?
— Отличительной особенностью при покупке недвижимости в Германии гражданами России и СНГ является российское имущественное право (Guterrecht), в случае, если покупатель имеет супруга или супругу. Дело в том, что гражданин России при покупке должен определиться, хочет ли он покупать по имущественному праву России или Германии. В первом случае при разводе или в случае смерти его доля переходит супругу/супруге. Если же супруги решили покупать по имущественному праву Германии, то он может составить завещание по немецкому праву.

— Что еще вы хотели бы сообщить покупателям из России и СНГ?
— Если покупается новостройка, то на нее дается 5 лет гарантии. На вторичное жилье гарантий нет и действует принцип «купил как увидел».

Если покупатель приобретает земельный участок для строительства, важно получить документы, подтверждающие, что строительство разрешено.

Недвижимость можно приобретать долями, прописывая, какую именно долю получает каждый из владельцев.

Если продавец делает ложные заявления, договор в последствии можно признать недействительным. Продавец должен не только правдиво отвечать на заданные вопросы, но и самостоятельно рассказывать о скрытых недостатках, даже если покупатель о них не спрашивает.

Маклер имеет своей основной целью заключить сделку, поэтому он старается представить квартиру в наиболее выгодном свете. Поэтому при покупках от 200-300 тысяч евро имеет смысл нанять оценщика, который сможет, во-первых, установить юридическую чистоту объекта, во-вторых, ее реальную цену, и, в-третьих, наличие технических недостатков.

Интервью провел Борис Бронштейн, генеральный директор немецкой компании Kaiser Estate и управляющий партнер швейцарской компании Sander Estates AG.