Как купить недвижимость в Германии: пошаговое руководство

Как работают агентства недвижимости в Германии

Прежде чем купить недвижимость в Германии, важно понять, как там работают риелторы. Все риелторы в Германии бывают двух типов:

• представители продавца (их 90%) 
• представители покупателя (их 10%).

Представители продавца имеют в своём распоряжении несколько объектов, на которые они имеют право продажи от владельца. Представители продавца не занимаются поиском объектов. Если вы обратитесь к ним, они просто предоставят вам список своих объектов. Если у вас есть конкретный запрос, например «необходимо купить недвижимость в Германии: 3-х комнатная квартира в престижном районе Мюнхена Герцогпарк», то представитель продавца сможет найти в своей базе от силы 1–2 подходящих объекта, а, возможно и ни одного. Таким образом, работая с представителями продавцов, вам нужно обойти их всех, чтобы получить полный список объектов, подходящих под ваш запрос. Соответственно, каждый представитель владельца заинтересован в том, чтобы продать именно «свой» объект, независимо от того, подходит он вам или нет. Также представитель владельца будет говорить только о достоинствах своих объектов, и не будет упоминать недостатки, что вполне логично.

Представители покупателя работают как раз с другой стороны, с ними и следует покупать недвижимость в Германии. У них нет базы «своих» объектов, поэтому у них нет необходимости пытаться «протолкнуть» свои объекты. Они могут открыто говорить о недостатках каждой из квартир. Дело в том, что представитель покупателя представляет интересы именно покупателя. Поэтому ему, как и покупателю, неважно, у какого именно продавца будет куплена квартира или дом в Германии, важно, чтобы она подходила именно покупателю, то есть вам.

Следующее различие заключается в том, что представители продавца не сопровождают сделку и для них она заканчивается с подписанием нотариального договора. Представители покупателя, напротив сопровождают сделку от начала и до конца. Это значит, что они помогают выбрать квартиру или дом в Германии, ведут переговоры с продавцом, делают юридическую проверку нотариального договора и помогают решить вопросы с банком, которые непременно возникают, когда из России в Германию переводится крупная сумма. Представители покупателя дают консультации во время всего процесса покупки недвижимости в Германии, переводят все документы на русский язык и сопровождают сделку и после покупки. Конкретно, это управление недвижимостью в Германии, уплата налогов, сдача в аренду недвижимости в Германии.

Какие сложности подстерегают при покупке недвижимости в Германии?

Русскоязычное агентство недвижимости, находящееся в Германии:

1. Ограниченный выбор: вам предложат купить недвижимость в Германии избирательно, т.е. только те объекты, которые есть у этого агентства. Например, на рынке есть 3000 квартир. У одного агентства может быть 100 объектов. Итого, вам предложат менее 1% того, что есть на рынке.
2. Агентство будет заинтересовано продать вам то, что у них есть, а не то, что вам нужно. В том числе неликвидные и залежалые квартиры.
3. Агентство будет говорить только о достоинствах своих квартир, в том числе не существующих, но не скажет ни слова о недостатках. И их можно понять.
4. Агентство не будет заниматься комплексным сопровождением сделки, их цель — чтобы вы подписали договор, после этого их работа закончена.
5. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.
6. Агент не будет вам помогать после покупки недвижимости в Германии — его работа закончилась на подписании договора, после этого он получил деньги и ему не нужно ничего делать.

Немецкое агентство в Германии 
(дополнительно к минусам русскоязычного агентства в Германии):

1. В отличии от риелторов в России, риелторы в Германии кажутся не особо заинтересованы в том, чтобы продать объект. Свои отпечаток здесь накладывает и тот факт, что в таких городах как Мюнхен, цены на недвижимость стабильно растут и спрос превышает предложение. Это означает, что на практически любую квартиру найдётся покупатель по адекватной цене, поэтому риелторам нет нужды особо напрягаться.
2. Представители продавцов не особо активно реагируют на e-mail, не перезванивают, иногда до них днями невозможно дозвониться.
3. Просмотры назначают не тогда, когда вы хотите, а могут предложить через две недели — очень медлительны.
4. Иностранцам могут вообще не назначить просмотр.
5. Требуют адрес в Германии чтобы прислать информацию, и без адреса в Германии вообще могут не назначить просмотры.
6. Не очень охотно общаются на английском, многие английский просто не знают.
7. Просмотры не делают по субботам и тем более воскресениям.
8. Не назначают просмотры после 6 вечера, самому очень трудно назначить несколько просмотров на один день.
9. Не знают как оформить сделку у нотариуса, если покупатель иностранец.
10. Без справки из банка о наличии на счету всей суммы, вам могут вообще не показать квартиру.
11. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.

Как выбрать дом или квартиру в Германии

Прежде чем купить недвижимость с Германии стоит определиться с городом, в котором вы хотите иметь свой дом или квартиру. Если денег совсем немного, то стоит обратить внимание на недвижимость в Восточной Германии. Если же вы располагаете суммой от 200 тысяч евро,то имеет смысл выбрать наиболее комфортный город для жизни в Германии — Мюнхен. Цены здесь стабильно растут на протяжении уже нескольких десятков лет, даже в кризис, а спрос превышает предложение.

Далее стоит выбрать район, в котором вам бы хотелось иметь свою недвижимость в Германии. Здесь имеет смысл во-первых проконсультироваться со специалистом, который сам живёт в этом городе, а во-вторых проехать по этим районам и прочувствовать их вживую.

Затем стоит проконсультироваться со специалистом и выяснить, какова цена на квадратный метр в понравившихся районах и какие особенности стоит учесть при покупке недвижимости в Германии в этом районе. Также имеет смысл узнать, есть ли в данном районе строящиеся проекты. Если вы собираетесь ездить на общественном транспорте, то стоит узнать, какие линии метро пролегают рядом, а также какие есть автобусы и трамваи поблизости. Имеет смысл изучить карту метро, а также карту трамваев. Расписание всех видов транспорта, например, в Мюнхене, можно посмотреть на сайте http://www.mvv-muenchen.de, там же можно посмотреть, как добраться из точки А в точку Б с точным указанием времени, пересадок и стоимости поездки.

Например, выбирая квартиру в Мюнхене, стоит знать наиболее комфортные для жизни районы: Грюнвальд, Альт-Богенхаузен, Герцогпарк, Изарфорстадт, Швабинг, Хиршгартен, а также наименее комфортные для жизни районы: Нойперлах, Хазенбергл, Банхофсвиртель.

Просмотры недвижимости в Германии

Назначать просмотры на квартиры в Германии имеет смысл за 2–3 дня до желаемой даты. Возможно, назначить просмотр удастся не с первого раза: маклеры иногда недоступны по телефону или же перезванивают позже. В любом случае, перед тем, как назначить просмотр на квартиру в Германии, у вас обязательно узнают ваше имя, телефон, e-mail и почтовый адрес в Германии, и пришлют информацию об объекте. Причём даже если вы уже из описания на сайте узнали всё, что хотели узнать и скажете об этом маклеру, вам всё равно пришлют подробную информацию. И только после этого дадут вам адрес квартиры.

Просмотры квартир в Германии назначаются по будним дням, с 9 до 19 часов. По субботам и воскресеньям, а также праздникам, просмотры на недвижимость в Германии маклеры не назначают.

После получения адреса имеет смысл посмотреть местоположение квартиры на Google Maps, в большинстве случаев можно будет даже увидеть реальную картинку через StreetView.

При просмотре квартиры в Германии имеет смысл обратить внимание на обычные для такого дела вещи: состоянии квартиры, не выходят ли окна на шумную дорогу. Если квартира сдана в аренду, имеет смысл выяснить, как давно в ней уже живут арендаторы. Чем дольше они в ней живут, тем более долгий срок вы будете обязаны им предоставить для выезда из квартиры после покупки. Этот срок составляет от 3 до 9 месяцев.

Настоящую оценку квартиру в Германии может сделать профессиональный оценщик. Такая услуга стоит около 3.000 €.

За день можно посмотреть около 8 квартир, учитывая время на просмотр и дорогу от одной квартиры к другой.

Бронирование квартиры в Германии

Вот вы уже выбрали понравившуюся вам квартиру в Германии и готовы её приобрести. Важно, сразу после принятия решения, забронировать квартиру. Если речь идёт о Мюнхене, в котором спрос значительно превышает предложение, это вдвойне важно. Квартиры в Мюнхене раскупаются невероятно быстро, и промедлив лишний день вы рискуете её упустить в пользу более расторопного покупателя.

Бронирование квартиры может быть как устным, так и письменным, и как платным, так и бесплатным. Маклер может взять с вас за бронирование аванс в размере около 500 евро, которые подтверждают серьёзность ваших намерений и будут зачтены при покупке недвижимости в Германии. Бронируется квартира в Германии обычно на срок 2 недели. Этот срок можно продлить по соглашению с продавцом.

Подготовка и подписание нотариального договора о покупке квартиры в Германии

Если у вас ещё не попросили раньше, то на этом этапе у вас обычно попросят справку о том, что на вашем счету достаточно средств для покупки. Немецкие продавцы предпочитают справки из немецкого или европейского банка. Однако, в некоторых случаях такую справку не требуют. После этого будет готовится нотариальный договор, для которого вам нужно будет предоставить свои данные из загранпаспорта: имя, фамилию, дату рождения. Также нужно будет предоставить адрес прописки и информацию о семейном положении. Женщинам также нужно будет указать свою девичью фамилию.

Вопрос о семейном положении возникает не просто так: дело в том, что по законам страны, супруги обязаны покупать недвижимость в Германии совместно. То есть супруг не имеет права подписывать нотариальный договор без присутствия или доверенности супруги.

Нотариальные договора на покупку недвижимости в Германии весьма похожи у всех нотариусов и за последние 50 лет в Баварии не было ни одной «нечистой» сделки. Тем не менее, имеет смысл проверить нотариальный договор с помощью опытного специалиста или немецкого юриста.

Также в договоре нужно указать, кто будет уполномочен принимать корреспонденцию для вас на территории Германии. Это обязательное условие, так как большая часть официальной корреспонденции присылается только на адреса в пределах Германии.

Обычно, свой адрес указывает компания, которая занимается сопровождением сделки.

Нотариальный договор занимает в среднем 15 страниц. На подписание уходит обычно около полутора часов. Если покупатель не владеет немецким языком, нотариусу необходимо, чтобы при подписании присутствовал переводчик. Переводчик не обязан быть присяжным. Желательно, чтобы переводчик был «в теме» покупки недвижимости в Германии: хотя нотариус и даёт пояснения, они иногда не особо понятны для российского покупателя, и здесь вам очень поможет русскоязычный консультант.

В Германии договор может быть подписан только на немецком языке. Нотариусы очень редко бывают русскоязычными — обычно такие есть в маленьких городках. А например, в Мюнхене нет ни одного русскоязычного нотариуса.

После прочтения договора, нотариус предложит его подписать продавцу и переводчику, покупателю нужно будет расписаться на документе, что он понял суть договора и согласен с его подписанием.

Оплата по нотариальному договору о покупке недвижимости в Германии

После того, как вам пришлют договор, вас попросят перевести оплату за квартиру в Германии на трастовый счёт нотариуса. Это сделано для защиты как ваших интересов, так и интересов продавца. Нотариус будет хранить деньги на своём трастовом счету до тех пор, пока не получит разрешение на внесение вас новым владельцем. В этот момент он одновременно переводит деньги продавцу и вносит вас как нового владельца квартиры в Германии.

Если же сделка по каким-либо причинам сорвалась, то нотариус переведёт вам деньги обратно на ваш счёт. Таким образом, нотариус выступает гарантом и в финансовом вопросе.

Переход права собственности на недвижимость в Германии

Через 2–3 дня после подписания вы получите скреплённый печатью нотариуса оригинал договора, а ещё через 7–10 дней вас зарегистрируют как владельца вашей новой квартиры в Германии. По-немецки это называется Auflassungsvormerkung, что можно перевести как «предварительное право собственности».

Внесение недвижимости в Германии в Поземельную книгу

Выписка из Поземельной книги приходит обычно через 2–3 месяца после подписания договора. Однако, владельцем недвижимости вы станете значительно ранее, уже через несколько дней после оплаты сделки.

Доступ к Поземельной книге есть только у нотариуса, который заверяет сделку, а также у других нотариусов, которые имеют обоснованный интерес. Также этот доступ могут получить соседи, если они собираются построить дом, граничащий с вашим. Таким образом, доступ к Поземельной книге закрыт для общественности, что гарантирует сохранение частной сферы и анонимность покупателя.

Управление, налоги, расходы

После покупки недвижимости в Германии, на вас лягут следующие расходы:

• Hausgeld: «домовые расходы»: оплата коммунальных услуг и управляющей компании. Для квартиры стоимостью 500.000 евро, домовые расходы составят 400 евро в месяц.
  В эту сумму входят все коммунальные платежи, расходы на воду и отопление, а также уборка мусора, оплата управляющей компании и оплата хаусмайстера / управдома (Hausmeister).
• Электричество оплачивается отдельно и стоит около 50 евро в месяц.
• Ежегодный налог на владение недвижимостью в Германии: он рассчитывается по специальной формуле. Например, для квартиры в Мюнхене стоимостью в 500 тысяч евро, он будет составлять около 800 евро в год.

Раз в год в домах в Германии происходит собрание владельцев квартир, на котором они решают текущие вопросы. Посещение таких собраний не является обязательным.