Города с защитой от инфляции

Кто хочет защититься от обесценивания денег, вкладывает их в недвижимость Германии — квартиры и дома в престижных районах.

Престижная недвижимость в Германии тормозит инфляцию

Надёжность — это самое важное — так снова звучит девиз немцев при обеспечении своей пенсии и финансовой стабильности в старости. Это доказывает опрос о тенденциях вложения денег в Германии, в 35-ый раз проведённый TNS Infratest весной 2009-го года. Председатель совета директоров Андреас Цендер подытоживает: «Обеспечение дополнительной пенсии считается обязательным, и недвижимость в Германии, как вложение денег, становится всё более привлекательной».

Это подтверждают результаты и другого опроса, проведённого объединением агентств недвижимости Германии IVD. Оно говорит, что для 43% покупателей недвижимости беспокоит, что деньги теряют свою покупательскую способность. И тот факт, что недвижимость в Германии это надёжная форма вложения денег, является главной причиной купить недвижимость в Германии. «Широкие слои населения распознали значимость недвижимости во время финансового кризиса», комментирует Юрген Михаэль Шик, вице-президент объединения. «Ненадёжность других форм вложения и сохранения денег ведёт к положительному отношению к недвижимости Германии, как к действительно надёжному классу вложений».

Таким образом члены сообщества могут готовиться к растущим оборотам. Страх перед инфляцией сегодня захватил многих. Опросы страховой компании R+V свидетельствуют, что количество немцев, боящихся инфляции, поднялось с 1991-го года с 34% до 76%. Прошлым летом больше немцев боялись растущих цен чем тяжелой болезни. Неудивительно, что 57% риелторов из объединения IVD сообщают о повышенном спросе на недвижимость в Германии.

Потенциальные покупатели исходят из того, что недвижимость Германии дает хорошую защиту от инфляции и стабильные дивиденды, а также меньше подвержена колебаниям рынка, чем многие другие формы вложения и сохранения денег. «В Гамбурге и Мюнхене существуют дома, которые уже больше ста лет регулярно приносят доход. И в других городах есть районы, в которых доход от недвижимости более надежен, чем государственные облигации. Некоторые здания все-же пережили две войны и несколько денежных реформ», говорит Кристиан Витке, эксперт из Berenberg Private Capital.

Вопрос места

Дилемма: не каждый объект, не каждый способ его использования, и не каждое место гарантирует защиту от инфляции. Слишком разные рынки недвижимости Германии, между Северным морем и Альпами. «От перекрёстка к перекрестку можно обнаружить совершенно разные цены», описывает ситуацию Рене Равн, директор акционерной компании Herkules Grundbesitz.

Есть железное правило: лучшие места повышаются в стоимости как минимум в размере инфляции. Это доказывает долгосрочное исследование BulwiesenGesa. Из него следует, что с 1975 цены на недвижимость в Германии росли быстрее, чем инфляция, особенно в западной Германии. Сравнение цен выявило высокие цифры на юге и на западе Германии, в то время как цены на севере и на востоке оказались ниже среднего. Индекс базирует на данных из 125-ти немецких городов.

Ещё важнее чем средние значения — цены в конкретных городах. В исследовании BulwienGesa фигурирует недвижимость в Мюнхене, Регенсбурге, Розенхайме, Вюрцбурге, Аугсбурге и Нюрнберге. Те, кто инвестировал в недвижимость в Баварии, получал доходы от продажи квартир и аренду более высокие, нежели инфляция. В других частях Германии такого успеха недвижимость не приносила, даже в таких популярных городах как Гамбург и Дюссельдорф. Таким образом исследование проясняет, что покупка недвижимости в Германии ещё не гарантирует автоматическую защиту от инфляции.

Рейтинг: квартиры в Германии

Город	Рейтинг*	Средняя цена за м2, евро	Рост до 2015**, %
Мюнхен	A	2500	16,50
Висбаден	A	2000	15,10
Штарнберг	B+	2450	12,80
Гамбург	B+	1855	13,00
Манхайм	B+	1540	9,60
Дюссельдорф	B+	2290	9,90
Бонн	B	1750	15,90
Штутгарт	B	2100	11,10
Гейдельберг	C	1890	5,40
Дортмунд	C	1590	5,70
Дрезден	C	1960	8,80
Кёльн	C	2160	5,50
Билефельд	C	1176	5,70
Фрайбург	C	1830	10,50
Майн-Таунус	C	1900	13,40
*зависит не только от потенциала роста цен, но и от экономических факторов, покупательской способности и  развития населения; от AAA до E-	**прогноз	Источник: Feri EuroRating Services AG

Города-университеты по-прежнему являются выгодными вложениями

Если не смотреть статистику так далеко в прошлое, то суждение о недвижимости как о защите от инфляции будет еще более благоприятное. «Жилые здания защищают от инфляции», гласит заголовок исследования Института немецкой экономики (IW) о прямых инвестициях с 1998 по 2007. Анализ этих девяти лет в исследовании Института показывает, что особенно жилая недвижимость в Германии годится как защита от инфляции. Дивиденды от жилой недвижимости росли точно так же, как и инфляция. Это можно объяснить обычной индексацией арендной платы, то есть изменения арендной платы в зависимости от инфляции. Впрочем, как раз ввиду финансового кризиса возникает вопрос «смогут ли владельцы действительно получать свои повышенные доходы от аренды», предостерегают Маркус Демари и Михаэль Фоигтлендер, авторы исследования.

Дефицит ведёт к неоправданно высокой арендной плате

Несмотря на кризис, сильных повышений аренды во многих городах не избежать. Об этом свидетельствует количество разрешений на постройку зданий, весьма сильно уменьшающееся с середины 90-ых. В 2008-ом году оно упало на послевоенный уровень. В 1995-ом были построены 600.000 новых квартир — в 2008-ом их было только 176.000. Этот тренд продолжается, так как всё уменьшающееся количество новых запросов на строительство так же не обещает увеличиваться. «Пропасть между количеством необходимых апартаментов и постройкой новых всё увеличивается», предостерегает Шик. Меньшее количество новых построек уже в общем-то невозможно. Институт Эдурда-Пестеля выразил в цифрах ежегодный дополнительный спрос на квартиры до 2025-го года: 400 тысяч квартир.

В модных городах, таких как Гамбург, Мюнхен и область Рейна и Майна уже обозначился дефицит квартир. Даже «пустые квартиры в восточной Германии не могу выровнять дефицит жилого места в крупных городах западной Германии», говорит Лутц Фрайтаг, президент федерального союза предпринимателей в области недвижимости.

Кто хочет инвестировать в недвижимость как в защиту от инфляции, будь то собственное жильё или сдача в аренду, должен различать между Западом и Востоком, между Севером и Югом. Германия это не однородный рынок недвижимости с равными шансами и условиями. «Инвесторы и вкладчики всегда должны не упускать из виду риски, связанные с местоположением недвижимости», предостерегает Тобиас Юст из отдела исследований Дойче Банк. За крупные города также говорит исследование ООН. Оно гласит, что в 2030-ом году уже 60% населения Германии будет жить в городах. В настоящий момент в Германии одна треть всех услуг и товаров производится в 30-ти крупнейших городах. 27% всех рабочих местах также находятся здесь. Но и маленькие города-университеты выглядят привлекательно. Юст исследовал среднее развитие цен на новые квартиры в более чем 100 городах Германии за прошедшие десять лет. «Выяснилось, что среди 20 городов с самым высоким ростом цен оказались не только такие явные лидеры как Мюнхен и Гамбург, но и небольшие города, такие как Марбург, Гейдельберг, Трир, Вюрцбург или Мюнстер», подчёркивает Юст.

Его резюме: «жилая недвижимость в городах-университетах — даже в кризис — является надёжным вложением». Так что не без причины дает владелец недвижимости такое объявление: «Дом для 6-ти семей в Радебойле под Дрезденом по цене 2-ух комнатной квартиры в Мюнхене». Он хочет всего 235.000 евро, при годовой аренде в размере 18.000 евро. Дивиденды составляют 7,66 процентов.
В Дрездене не только находится университет, как лучший город в восточной Германии он ещё и находится на 11-ом месте в рейтинге квартир от Feri EuroRating Services. А в рейтинге «Жилые фонды: крупные города» банка Беренберг и крупнейшего риелтора Engel & Volkers, Дрезден располагается на пятом месте.

Рейтинг помогает при выборе города

Оценки экспертов Feri помогают определиться с инвестициями в недвижимость в Германии. Буквы от AAA до E-, как опорные пункты, сигнализируют, где можно сделать более выгодные или менее выгодные вложения в недвижимость в Германии. Оценка базируется на знании, что динамика рынка недвижимости зависит в первую очередь от экономического процветания города. На цены на покупку и аренду недвижимости сильно влияют региональные факторы, такие как рост продуктивности, доходы, население, доступность земельных участков, цены на строительство, экономическая структура и региональные инвестиции.

Вначале нужно составить детальный прогноз региональной экономики. При этом стоит учитывать прогнозы как федеральных земель, так и отдельных отраслей экономики и экономики Германии в целом. Таким образом, потенциал к повышению цены на недвижимость в Германии — не единственный фактор.

В результате получаете объективный, базирующийся на научных методах, рейтинг региональных рынков недвижимости Германии. Рейтинг квартир включает в себя 67 регионов и отображен в таблице ниже. Высокий потенциал при низких рисках в исследовании Feri получают Мюнхен и Висбаден. Потенциал выше среднего при рисках ниже среднего дают Штарнберг, Гамбург, Манхайм, Штутгарт, Дюссельдорф и Бонн. Затем следуют 19 городов со средним потенциалом и рисками. Среди этих городов, получивших оценку C, Feri предполагает наибольший потенциал у университетских городов Мюнстера и Майнца — 14,2 и 17,1.

Самое время покупать недвижимость в Германии

Возможности для покупки недвижимости в Германии будет постоянно улучшатся в следующих месяцах. С одной стороны ставки на ипотеку в Германии всё-еще рекордно низкие. По исследованию Interhyp AG, они составляют 4,12% для ипотеки на 10 лет и 4,71% для ипотеки на 20 лет. Одновременно с этим, во время кризиса продаётся больше недвижимости из активов, чем обычно. «Из-за растущей безработицы и страха потери рабочего места в прошедшие три периода спада, привели к заметному падению цен на недвижимость в Германии», замечает Александр Кох из компании Unicredit.

Профессиональные агенты недвижимости предсказывают хорошее время для выгодной покупки недвижимости в Германии: «Конъюнктурный спад даёт хорошие возможности для анти цикличных инвестиций в недвижимость в Германии в прозрачных и просчитываемых рынках», говорит Райнхард Кучер, спикер совета директоров Union Investment Real Estate. Появятся шансы «купить высокодоходные объекты, которые в хорошие времена невозможно выгодно купить». И Николас Барнес, шеф международного отдела исследований агентства недвижимости Knight Frank предполагает: «придёт время, когда покупатели смогут купить недвижимость, которая появляется на рынки только один раз в столетие». Эти шансы стоит использовать частных вкладчикам.

Недвижимость в Германии: налоговые льготы

В долгосрочной перспективе даже министерство финансов Германии делает покупку недвижимости в Германии выгодной: те, кто продают недвижимость через 10 лет после покупки, не должны платить налоги. О такой выгоде могут только мечтать вкладчики в другие формы сохранения капитала. С 2010-го года Германия усложнила получение дохода от торговли акциями. 25% от прибыли теперь составляет налог на продажу акций — а также дополнительный налог в пользу восточной Германии и, в некоторых случаях, и церковный налог. Таким образом, с дохода в сто тысяч евро полученном из инвестиций в недвижимость в Германии, с инфляцией проще бороться, чем с таким же доходом от продажи акций. От дохода из акций останется только 72 тысячи евро.

Таким образом, опрошенные институтом Infratest приняли инстинктивно правильно решение. Теперь нужно только найти подходящий объект в правильной месте. И если недвижимость в Германии покупается для сдачи в аренду — стоит найти арендатора, который доставит как можно меньше хлопот.