Как повысить стоимость недвижимости в Германии

За какой недвижимостью в Германии будущее — и в каком городе? Только тот, кто сможет ответить на эти важные вопросы, может надеяться, что его недвижимость повыситься в цене

Центр Мюнхена: квартиры в Мюнхене престижные, дорогие, но и многообещающие

Германия, 2030-ый год. Бабушка Футура переселяется из своего дома в деревне. Ей уже 84, но она здорова и активна. Поэтому она решила поселиться не в доме для престарелых, а в доме со своими детьми и внуками. Она поселяется в современном доме её сына и свекрови, в центре Мюнхена. Бабушка Футура заботиться о детях, она не одинока и ей помогают. Не только в доме: маленькие магазинчики, которых не было столько лет, снова появились. Парикмахер находится за углом, так же как и портниха — городам снова нужны близкие к дому товары и услуги. В большинстве домов теперь живут не семьи, а одиночки. И у них слишком много места, считает Футура.

О таких фантазиях уже сегодня говорит исследователь будущего Хорст Опашовский из Гамбурга, когда он рассуждает о трендах на жилье в Германии в ближайшие десятилетия:
«Люди покупают стиль жизни, а не только дом или квартиру в Германии». Помимо финансовых расчетов — другие формы вложения обычно выгоднее, чем инвестиция в недвижимость для личного использования — перед тем, как купить недвижимость в Германии стоит подумать над следующими вопросами:

Таким образом те, кто намеревается купить недвижимость в Германии, должны повторять как мантру: «место, место и ещё раз место», когда они ищут подходящий дом или квартиру в Германии. И выбирать нужно очень вдумчиво. Дело в том, что недвижимость Германии в престижном районе, с отличным видом на город и хорошим евро-ремонтом и на хороших условиях — возможно, что всего этого сейчас может и не хватить. Сегодня покупателем недвижимости в Германии стоит обращать внимания на критерии, которые раньше не играли никакой роли. Если в доме или в квартире Германии плохая защита от перемен климата — несовременные отопление, окна и изоляция — всё это может дорого обойтись владельцам дома. И не только из-за высоких цен на электроэнергию. Прогнозы о росте населения теперь уже тоже не являются лишь одним из многих неважных факторов, так же как и структура населения по возрасту или даже цены на нефть. «Ввиду постоянно растущих цен на топливо, многие не хотят далеко ехать на работу», говорит Ханс-Михаель Брей, генеральный секретарь федерального объединения недвижимости, застройки и регионального планирования в Германии. Он верит в возрождение городов, в которых кипит жизнь.

Назад в большой город, это одна из многих ясных тенденций. В конце 2006-го года уже половина немцев жила в городах. Эксперт Брей предполагает, что их количество будет только увеличиваться: «чтобы быть привлекательными и успешными, города должны предъявить не только „твердые“ экономические факторы, но и более „мягкие“ факторы — университеты, культура, торговые центры».

«Рабочие места снова возвращаются в крупные города и им последуют люди, которые ищут недвижимость в Германии недалеко от места работы», подтверждает Свен Джонс, генеральный директор федеральной организации недвижимости в Германии (IVD). Недвижимость в Мюнхене, недвижимость во Франкфурте или недвижимость в Гамбурге — для некоторых городов это не вызывает удивления, что эксперты дают хорошие прогнозы.

Но кто мог подумать про недвижимость в Аахене или недвижимость в Дрездене, будущее которых эксперты предсказывают весьма позитивно?

Всё больше людей живут одни

Один дома. Факт, что всё больше людей в Германии живут одни, в лучшем случае вдвоем. С 1998-го года количество одиночек выросло на 10%. До 2020-го года Министерство статистики ожидает их увеличение ещё на 10%. 41 процент немцев готовят только для себя, ещё 36% могут привлечь к этому ещё и спутника жизни.

Однако ссоры в узкой кухне между плитой и мойкой к этому времени уже канут в Лету: «одиночки и пары без детей смогут позволить себе больше жилой площади», говорит Фолькер Айхене, директор Института недвижимости Германии, экономики в области недвижимости и развития города и региона Бохума (InWIS). Они хотят жить в больших, просторных квартирах. «В экстремальных случаях это однокомнатные квартиры площадью 200 метров», говорит Айхнер.

Совсем недавно, эксперты по недвижимости советовали купить квартиры в Германии, которые сегодня считаются слишком маленькими и которые трудно сдать или продать. Одиночки часто не хотят больше жить в квартирах площадью 35 метров. И эксперты недооценивают тот факт, что население Германии когда-нибудь существенно уменьшится и квартиры для пожилых внезапно станут весьма популярными. Квартиры, которые не находятся на 5-ом этаже без лифта. А дома с садом и площадью 150 метров? Их продать будет «практически невозможно», считает Айхнер.

Харакири для строителей домов в Германии

Строителям домов, как и покупателям, не стоит экономить на жилой площади. Особенно кухню и ванную комнату советует Айхнер построить попросторнее. «Пара квадратных метров не сильно увеличит расходы, зато они принесут недвижимости в Германии хорошие шансы в будущем».

Счастлив тот, кто уже 30 лет назад не купил дешевую недвижимость в Германии без балкона, а купил дом или квартиру в Германии с террасой и ванной. Кусочек солнца на балконе и горячая ванна полная пены в зимнее время — от этого почти никто из немцев не готов отказаться, гласит исследование риелтора PlanetHome. «Построить сегодня большой дом в Германии без балкона — это просто харакири», говорит Айхнер. «Ванна — это хорошо, ванна с душем — ещё лучше». И специалист по прогнозам в области недвижимости в Германии Опашовский считает, что площадь квартир в Германии будет расти. «Семьи становятся меньше, но количество жилой площади на человека растет», — с 1989 она уже выросла с 35 до 42 квадратных метров.

Кроме того очевидно: в будущем немцы будут становиться всё старше, и их будет становиться всё меньше. Это будет иметь трагические последствия: в 2030-ом году в Германии будет жить всего 77 миллионов человек — 6% меньше, чем в 2005-ом. А людей пенсионного возраста — старше 65 лет — будет на 40% больше. Подъезд с ровной площадкой или лифт рано или поздно нужны будут каждому. Конечно, не каждому нужна прямо сейчас недвижимость, оборудованная для пожилых людей. Однако кто заранее позаботился, чтобы квартиру можно было недорого перестроить в будущем, уже сегодня создает более высокий потенциал для продажи или сдачи в аренду позже.

Поэтому эксперт Айхнер советует так называемые фундаменты без иерархии — недвижимость, которая не имеет классического разделения. Вверху спальня для родителей, 20 квадратных метров, около входа — маленький туалет для гостей, где-нибудь ещё в доме — комната для детей, 13 метров квадратных. И дети, которые будут жить там от начала подросткового периода до окончания университета, прожужжат все уши, что им мало места? Этого не стоить допускать. Тем, кому пока что нужна маленькая комната, Айхнер советует легкие разделительные стенки или гибкие передвижные элементы. «Таким образом можно не меняя планировки квартиры изменять жилую площадь в зависимости от текущих нужд». Во сколько это обойдется? Недорого: «менее чем 1000 евро», успокаивает Айхнер.

Дорогая недвижимость в земле Гессен, дешёвая недвижимость на востоке Германии

Где покупателям недвижимости в Германии придется заплатить больше для покупки дома в Германии, по сравнению со средними по рыку показателями.
Так дешево купленная свобода в квартире имеет ещё и другие плюсы: если недвижимость в Германии когда-нибудь действительно будет продана или сдана в аренду, можно дать несколько разных объявлений в газету — с разным количеством комнат — и таким образом привлечь больше потенциальных покупателей или арендаторов.
Гибкость имеет свою цену. «В настоящий момент падает спрос на недвижимость Германии, построенную в 50-ых и 60-ых годах, если её планировку сложно изменить», говорит эксперт Джонс из IVD.

Но даже недвижимость в Германии, построенная с учетом требований будущего, ещё не получает автоматически высший бал. Как минимум, не везде. Пример тому — лофты. Перестроенные и оборудованные современным ремонтом склады, считаются раем для квартир одиночек: просторные, открытые — прямая противоположность тесного панельного дома. «Возможно, в Берлине лофты и ценятся на рынке», говорит Брей. «Но в Майнце их можно даже не предлагать». Кто ищет недвижимость в Германии с хорошими шансами в будущем, должен следить за тенденциями конкретного города, развить нюх на цайтгайст«. Иначе им придётся лишь беспомощно следить за падением цен.

Квартира в Германии, собственный дом в Германии или панельный дом — средняя, обычная недвижимость в Германии — не лучший вариант. В прошедшие 30 лет цены на недвижимость в Германии даже не вышли на уровень инфляции. Возможно, причиной тому крайне медленная постройка нового жилья — между 1995-ым и 2005-ым количество новых квартир падало ежегодно на 7%. Риелторы часто указывают на предстоящий дефицит жилой недвижимости в Германии, который потенциально ведёт к росту цен.

Но прогнозы для 50-ти крупнейших городов не обещают ничего хорошего. Там, где недвижимость уже дорогая — недвижимость в Мюнхене, Висбадене, Карлсруэ — через пару лет она будет ещё дороже. Даже в средних городах, таких как Мёнхенгладбах, Оснабрюк или Билефельд, прогнозы неутешительны. Избалованный солнечной погодой Фрайбург, достаточно дорогой город среднего размера с хорошими прогнозами — скорее исключение. Города, в которых недвижимость ещё дешева, но станет дороже, встречаются весьма редко. Недвижимость в Лейпциге считается выгодным вложением среди экспертов, также на недвижимость в Мюнстере и Дортмунде цены невысокие, а прогнозы весьма позитивные.

Рынок недвижимости в Германии теряет свою целостность

Но и те, кто живут в престижном городе или могут туда переехать, сделали только первый шаг. Следующий шаг — найти правильный район. Проблема: особенно хорошие районы знает вся Германия, недвижимости в них не так много, так как её моментально покупают. Недвижимость в пригороде Берлина Груневальде, недвижимость в пригороде Мюнхена Грюнвальде, недвижимость в пригороде Дюссельдорфа Оберкасселе или недвижимость в пригородах Гамбурга на Эльбе — даже тот, кто может себе позволить высокие цены, не так быстро найдет подходящий объект с шансами в будущем. «Мы видим, как рынок разделяется на части. Дешевая недвижимость и дорогостоящая недвижимость пользуются спросом. Но в середине спрос падает», — говорит Джонс. При этом не только цена определяет, является ли недвижимость дорогостоящей или нет: «в больших городах сумма в 400 тысяч евро может быть нижней границей в среднем ценовом сегменте, в менее популярных городах это уже высший ценовой сегмент», — продолжает Джонс.

Семьям, одиночкам и парам, у которых нет лишних пары миллионов на виллу в стиле модерн на озере Эльбхаус под Гамбургом, но которые тем не менее хотят жить поближе к городу, при покупке дома в Германии приходится идти на компромисс и жить на несколько километров дальше от работы, музеев и баров.

Не экономьте на экспертах по недвижимости в Германии!

Место. Возможный рост цен меняется от улицы к улице. Мало шума, но тем не менее хорошие транспортные сообщения. Магазины поблизости и небольшой парк — осталось только найти самый лучший объект на этой улице. Иногда может быть полезным посмотреть недвижимость в Германии в программе Google Earth, чтобы получить первые впечатления о местоположении, но не больше. Дело в том, что данные быстро устаревают и просторный район на картинке может быть уже давно застроен.

Поэтому необходим поиск на месте, хотя он и требует определенных затрат. Когда выбор сделан, потенциальным покупателями недвижимости в Германии стоит обратиться к независимому эксперту, оценивающему недвижимость. Только профессионал может распознать скрытые недостатки желанной недвижимости, которые могут сильно повлиять на цену — независимо от места и планировки. Кто экономит на независимом и хорошем эксперте по недвижимости в Германии — экономит совсем не там, где следует. Перед крупнейшей инвестицией в жизни, несколько сотен евро, потраченные на эксперта, окупятся стократно.

Бесплатная консультация


Оставить заявку

Подпишитесь на рассылку Kaiser Estate
Получите письма с подробными инструкциями по регистрации компании, получению вида на жительство, покупке недвижимости в Германии.
Никакого спама, только полезные письма