Премиальная недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии
Анонимность
владения.
Оптимизация
налогообложения.

Нотауриус доктор Вольфрам Шнеевайс — всё, что вы хотели знать, но боялись спросить о недвижимости и регистрации компании в Германии

Борис Бронштейн, управляющий партнер Kaiser Estate, провёл интервью с нотариусом доктором Вольфрамом Шнеевайсом: процедура, устройство Земельного Реестра в Германии, расходы, сроки, надёжность, конфиденциальность, налоги, необходимые документы, особенности для граждан России и СНГ. Он поделился с нами основными фактами, которые будут вам интересны перед покупкой недвижимости или регистрацией компании в Германии.

— Для начала я хотел бы задать основные вопросы, связанные с покупкой недвижимости, а затем перейти к более глубоким вопросам. Итак, вопрос номер один заключается в том, обязательно ли нужен нотариус при покупке недвижимости в Германии.
— Да. Сделка купли-продажи любой недвижимости должна быть заверено нотариусом. Неважно, что это за недвижимость - квартира, земельный участок, наследственные права на застройку, все, что связано с Государственным реестром земель и земельных участков - все это обязательно удостоверяется нотариусом.

— Как насчет платы за услуги нотариуса?
— Ее величина зависит от стоимости сделки. Это плата, ориентированная на стоимость сделки. При низкой стоимости сделки она ниже, чем при высокой. В зависимости от стоимости недвижимости величина этой платы может варьироваться в меньшую или большую сторону.

— Есть ли таблица или калькулятор, где мы можем рассчитать ее сами?
— Да. Калькулятор оплаты можно найти в интернете. Его можно увидеть под ключевым словом «калькулятор сборов». Нотариальные сборы всегда основаны на фиксированной таблице из Закона о судебных и нотариальных сборах. Например, если я покупаю недвижимость за 100 000 евро, сумма нотариального сбора составит около 650 евро. Если недвижимость стоит миллион, то эта сумма составит около 4000 евро. В качестве ориентировочной величины можно считать, что в качестве сбора нотариус берет около 0,5 - 0,75% от стоимости покупки. Кроме того, Ведомством поземельного кадастра взимается пошлина в размере около 0,75% и налог на приобретение недвижимости. В разных федеральных землях величина этой суммы варьируется. В Баварии она составляет 3,5%. В других федеральных штатах действуют более высокие ставки налогов на приобретение недвижимости. В целом, покупатель должен рассчитывать на дополнительные расходы в размере около 5%. Сюда же относятся расходы на услуги маклеров и собственных консультантов.

— Все ясно. Как можно быть уверенным, что с недвижимостью все в порядке? Например, в других странах не всегда можно быть уверенным, что продавец действительно владеет недвижимостью или является единственным владельцем этой недвижимости. Как это происходит в Германии?
— В Германии все это прекрасно урегулировано. Поскольку есть кадастровые книги. Это публичные реестры. Это значит, что данные, внесенные в них, являются общественно достоверными. И это правильно. Если продавец, г-н Мюллер, зарегистрирован в поземельной книге в качестве владельца, покупатель может рассчитывать на то, что по договору купли-продажи с г-ном Мюллером он тоже приобретает у лица правомочного. То есть кадастровая книга гарантирует достоверность договора.

— Что произойдет, если, например, после этого найдутся наследники или дети собственника и зарегистрируются в качестве настоящих владельцев?
— Да. Итак, наследник зарегистрированного владельца тоже должен быть законным. Поэтому в Германии имеется свидетельство о праве наследования. Это свидетельство государственного образца о наследственном праве. И оно тоже является общественно достоверным. То есть тот, кто указан в свидетельстве о праве наследования в качестве наследника, считается законным наследником покупателя. Если позже выяснится, что настоящим наследником стал другой человек, например, из-за внесения изменений в содержание завещания, содержание изначальной сделки остается действительным.

— Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Германии?
— Да. В Германии нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. То есть каждый иностранец может купить здесь недвижимость на свое имя.

— От чего зависит стоимость покупки? Существуют ли ориентировочные показатели?
— Разумеется, Вы должны уплатить стоимость покупки. Ее величина зависит, в первую очередь, от местоположения объекта недвижимости. Хорошая локация в центре Мюнхена стоит больше, чем где-нибудь в Нижней Баварии. Для общей ориентации имеются так называемые показатели рыночной стоимости недвижимости. Каждые два года они публикуются компетентными органами. Основой расчета этих показателей рыночной стоимости недвижимости являются все нотариально заверенные цены на землю, на основе которых экспертный комитет затем определяет среднее значение. Каждый покупатель может ориентироваться на эти значения. В конечном счете, это, конечно же, есть и остается предметом переговоров с продавцом. Как любая сделка. Продавцы и покупатели должны договориться о цене покупки. И она вполне может отличаться от показателя экспертного комитета в большую или в меньшую сторону. Это предмет переговоров.

— Как и когда, в конечном итоге, происходит оплата по этому индивидуальному договору купли-продажи?
— Существует четкий регламент. Нотариус несет ответственность за исполнение договора и за уведомление о наступлении сроков оплаты стоимости покупки. Он делает это только тогда, когда покупатель может осуществлять оплату без риска. В этом случае покупатель защищен. В кадастровой книге зарегистрирована так называемая предварительная запись. Эта предварительная запись - своего рода «бронь», она не позволяет снова продать недвижимость кому-либо. Кроме того, у нотариуса должны быть все документы для освобождения недвижимости от обременений. Т.е. все записи о долгах, обеспеченных залогом недвижимого имущества, удалены. И все разрешения от регулирующих органов уже получены.

— Исходя из Вашего опыта, как долго это обычно длится?
— По опыту - от четырех до пяти недель от даты заключения договора с нотариусом до наступления срока оплаты.

— И сколько после этого остается времени на оплату стоимости покупки?
— Как правило, две недели. Это зависит от соглашения в договоре купли-продажи. Но в большинстве договоров указан двухнедельный срок оплаты.

— Желательно ли привлекать юриста к процессу составления договора?
— При обычной покупке недвижимости этого не требуется. Если я покупаю квартиру или обычный дом, юрист мне не нужен. Если же это крупный объект коммерческой недвижимости или большой жилой комплекс с соответственно высокой стоимостью покупки, нужно обратиться к специализированным юристам.

— Можно ли купить недвижимость в Германии без личного присутствия у нотариуса в Германии?
— Это возможно, но не рекомендуется. То есть всегда можно подписать договор с представителем, с доверенностью или без нее, а затем утвердить его.

— Как выглядит это разрешение? Или где и как выдается доверенность?
— Доверенность или разрешение всегда должны быть заверены государственным органом. Либо немецким нотариусом, либо за границей, либо консульством, либо посольством Германии за границей. Или, в крайнем случае, нотариусом, постоянно проживающим за границей. В этом случае потребуется больше подтверждений. Так называемых апостилей и заверений. Чтобы они были приняты в Германии.

— Какие документы нужны нотариусу от покупателя и продавца?
— Нам потребуются все личные данные: фамилия, имя, дата рождения, место рождения, последний адрес, режим имущественных отношений супругов, независимо от его семейного положения. Какой брачный договор он заключил. Где проживали супруги в период состояния в браке. И, самое главное, действующий загранпаспорт или удостоверение личности.

— Какие еще документы имеет смысл получить покупателю у продавца?
— Все документы, связанные с объектом. Чтобы у покупателя была максимально ясное представление о состоянии объекта, в том числе и с технической точки зрения. Сюда относятся следующие данные: Когда возник этот объект? Когда был проведен последний косметический или капитальный ремонт? Каковы текущие расходы и налоги по данному объекту? Все документы, касающиеся объекта, если они имеются у продавца, должны быть предоставлены покупателю заранее.

— Как устроен поземельный кадастр? И какие лица или органы имеют доступ к этим записям в кадастровой книге?
— Поземельный кадастр структурирован следующим образом. Он начинается с описания недвижимого имущества. Затем следует тот, кому принадлежит собственность, т.е. владелец этого недвижимого имущества: это указано в разделе I. Затем идут два отдела, в которых регистрируются обременения. Обременения - это все права третьих лиц на данное недвижимое имущество. К ним относятся, например, предварительная запись при продаже. А также сервитуты, права прохода и проезда для соседей, права пользования жилым помещением, права пользования. Все это указано в разделе II. Тем не менее, договора аренды и другие чисто договорные права пользования не регистрируются. В разделе III зарегистрированы все обременения в пользу банков, финансирование, долги, то есть все поземельные долги и ипотеки.

— Какие лица или органы имеют доступ к кадастровой книге?
— Все нотариусы. Все банки. И, конечно же, каждый владелец: он может ознакомиться с содержанием кадастровой книги через нотариуса или напрямую. Но только в отношении своего земельного участка. Кроме того, ознакомиться с ее содержанием может любой человек, обладающий зарегистрированным правом собственности. Мне всегда нужен так называемый законный интерес. Никто иной в кадастровую книгу не заглядывает.

— Что подразумевается под «законным интересом»? И на каком основании другие люди могут получить доступ к кадастровой книге?
— Законный интерес - это очень расплывчатое понятие. Если я зарегистрирован в качестве правомочного лица в разделах два или три, то я имею право ознакомиться с содержанием кадастровой книги. Супруга также имела бы право ознакомиться с содержанием кадастровой книги своего супруга. В некоторых случаях право ознакомиться с ее содержанием имеет даже пресса, если речь идет об ответе на общественно значимые вопросы. В остальном, кто не имеет права ее просматривать? Обычные потенциальные покупатели, которые хотели бы знать, кому принадлежит недвижимость. Даже соседи не могут заглянуть внутрь. Для них кадастровая книга - это «книга с семью печатями».

— Вносятся ли запросы в кадастровую книгу?
— Да. Каждый запрос регистрируется. В электронном виде. И нотариус в отдельной ведомости должен дополнительно регистрировать каждый факт просмотра без ссылки на конкретный документ.

— Нужен ли устный или письменный переводчик для заключения нотариального договора купли-продажи?
— Если сторона не может говорить по-немецки настолько хорошо, чтобы понимать все, что в нем написано, по крайней мере, в общем и целом, тогда нужен устный переводчик. Необходимо позаботиться о том, чтобы содержание документа было понятно подписывающей стороне до момента его подписания.

— Можно ли купить недвижимость в Германии анонимно?
— Анонимно не получится. Всегда должен иметься покупатель. Что следует из того, что лицо X приобретает для лица Y недвижимость в качестве доверенного лица. Но тогда это обстоятельство, в конечном итоге, обязательно должно быть раскрыто. Об этом во время процедуры заверения задается недвусмысленный вопрос.

— В каких странах или городах Германии недвижимость самая надежная? В плане эффективности капиталовложений, сроков продаж и, в конечном счете, ликвидности.
— Да. В конечном счете, наиболее стабильными в плане цены являются крупные города. В Баварии это, конечно же, Мюнхен, а также такие места, как Нюрнберг, Регенсбург, а также так называемые 1B-локации. Это небольшие города - например, Аугсбург, Штраубинг, Ландсхут. В районе крупных городов в плане стоимости все очень стабильно. По всей стране всегда можно сказать, что это большие города, и, конечно же, это зависит от конкретного местоположения в городе: дачные участки дороже, чем вокзальный квартал. Зачастую вторичные локации также имеют очень хорошую перспективу с точки зрения эффективности капиталовложений. Поэтому нужно посоветоваться с экспертами.

— Какие налоги существуют в связи с покупкой недвижимости?
— Прежде всего, это налог на приобретение земельной собственности. Это налог, который взимается однократно за приобретение недвижимости в рамках договора купли-продажи. В Баварии это 3,5%. Другие федеральные земли могут устанавливать свои процентные ставки. В Берлине этот показатель достигает 6,0%, а в Бранденбурге - 6,5%. Между ними представлены все значения. Как владелец недвижимости я обязан ежегодно уплачивать так называемый земельный налог. Он взимается органам местной власти и уплачивается поквартально. Но это намного более низкие налоговые ставки, чем налог на приобретение земельной собственности.

— Какие еще налоги существуют в отношении недвижимости и продажи недвижимости?
— Если я сдаю недвижимость в аренду, я обязан облагать налогом доходы от аренды - как доход. Это обычный подоходный налог. Если я покупаю недвижимость и перепродаю ее в течение десяти лет, то прибыль, которую я при этом получаю, тоже облагается налогом. Единственное исключение из этого правила - если я в течение, по крайней мере, двух полных лет до момента продажи использовал недвижимость исключительно в своих собственных жилищных целях. В этом случае продажа не облагается налогом.

— Каковы особенности покупки недвижимости иностранцами, особенно из стран СНГ? Особенно в отношении имущественного права, завещания и наследственного права?
— Это, прежде всего, имущественное право, которое всегда вызывает ряд проблем, когда лицо из стран СНГ, состоящее в браке, приобретает частную собственность для себя лично, то применяется так называемый принцип общности благоприобретённого супругами имущества. Это общность (имущества) между мужем и женой. При этом покупать - практически - должны оба. Если только они не заключают брачный договор, в котором урегулируют вопрос о том, что недвижимость в Германии становится личной собственностью приобретающего ее супруга. Это было бы возможно, но требует наличия брачного договора.

— Может ли один из супругов явиться к нотариусу в одиночку и совершить покупку, или должны обязательно присутствовать оба? Или с доверенностью?
— Должны присутствовать оба. Но возможно также, что один из супругов представляет интересы другого на основании доверенности. Но тогда она должна быть заверена нотариусом.

— То есть на самом деле один из супругов не может совершить покупку в одиночку.
— Верно. Если покупатель состоит в браке и не имеет брачного договора, в связи с покупкой недвижимого имущества нам потребуется и другой супруг. В любом случае.

— А как насчет основания общества с ограниченной ответственностью, с точки зрения имущественного права?
— В конечном счете, все похоже. Только все не так строго, как при покупке недвижимости. По факту, с юридической точки зрения это одно и то же. Если супруг учреждает общество с ограниченной ответственностью в одиночку, то оно автоматически становится совокупным имуществом обоих супругов. Это обстоятельство становится решающим тогда, когда в ООО принимаются решения или возникает необходимость в продаже ООО. Самое позднее, тогда должен оказать содействие (второй) супруг. Или лично, или по доверенности.

— То есть доверенность или согласие на то, что ООО будет принадлежать только одному из супругов, должны быть получены еще при его учреждении, или же это согласие потребуется при его продаже.
— Точно, верно. Так оно есть.

— Все ясно. Что бы Вы порекомендовали иностранным покупателям? В частности, покупателям из стран СНГ? В основном, при покупке недвижимости или продаже недвижимости в Германии.
— Несмотря на расстояние, Вы должны внимательно осмотреть имущество, чтобы знать, что покупаете. Затем, по возможности, найти надежного местного управляющего, который позаботится о текущих делах. Действительно, если что-то случится, пока я сам нахожусь не в Германии, то об этом сможет позаботиться мой поверенный. Это было бы важно.

— На что должны обращать внимание иностранцы, с точки зрения инструкций по размещению депозита и Закона о противодействии незаконным финансовым операциям?
— Итак, если переводы поступают из-за границы или должны быть осуществлены за рубежом, то всегда существуют особые требования банка, которые могут задержать этот перевод. Может случиться так, что крупная сумма задержится в клиринговой системе, а затем снова выйдет из нее - через две или три недели. Поэтому, особенно в случае с платежами, сроками исполнения платежных обязательств, я должен учитывать, что для осуществления перевода мне, соответственно, потребуется более долгий срок.

— На что должны обращать внимание покупатели? Например, должны ли они предоставлять документы об источнике своих средств заранее? Или давать любую другую информацию?
— Обычно в Германии нет подобных требований. Только если существует подозрение, что это может быть связано с отмыванием денег, проводится расследование. Тогда покупатели должны будут доказать, что их средства поступают из «прозрачных» источников.

— Я думаю, что Россия находится в списке потенциально опасных стран. Но ее нет в списке тех стран, которые проверяются автоматически.
— Да. Денежные переводы из России - это, безусловно, то, к чему необходимо присматриваться более пристально. Если перевод приходит из России, то эти денежные средства вначале - совершенно точно - приостановливаются банком. А потом, в конечном итоге, их путь прослеживается до самого источника.

— По Вашему опыту, сколько времени займет процесс их фактического поступления на счет?
— У меня уже бывали разные случаи. Были случаи, когда все происходило очень быстро. деньги поступали в течение недели. А были случаи, когда процесс занимал от шести до восьми недель.

— И если превышены сроки оплаты, то виноват покупатель?
— Именно. Это проблема покупателя. Он просрочил оплату. Заплатит большую пеню за просрочку. Потому что привлечение средств и их предоставление являются исключительно покупательским риском.

— Понимаю. На что должны обратить внимание покупатели в связи с трастовым нотариальным счетом? Особенно при выдаче инструкций по размещению депозита, если они должны совершить предоплату? Рискуют ли они в этом случае?
— Перед осуществление оплаты необходимо подписать инструкции по депонированию. В нем точно регламентируется то, что происходит с деньгами, если договор купли-продажи так и не будет заключен. И тогда возникает вопрос, подлежат ли внесенные деньги удержанию в качестве договорного штрафа, или они полностью возвращаются покупателю. Этот вопрос решается очень дифференцированно, в зависимости от того, кто виноват в том, что договор так и не вступил в законную силу. И тогда это будет зависеть от того, какая сумма была заранее депонирована. Обычные положения предусматривают депонирование суммы, составляющей приблизительно десять процентов от стоимости покупки. При этом часто соглашаются с тем, что эти десять процентов остаются у продавца в качестве договорного штрафа.

— Каковы преимущества и недостатки нотариального трастового счет для покупателей из-за рубежа?
— Покупателям намного проще проводить сделку. Если вся сумма стоимости покупки и дополнительных расходов вносится на трастовый счет нотариуса, покупателям остается осуществить всего один перевод. Остальное сделает нотариус. Он осуществит с суммы депозита все различные платежи, которые необходимо осуществить в связи с исполнением договора купли-продажи. Во-первых, конечно же, стоимость покупки, а в случае необходимости - включая требуемую кредиторами продавца суммы в счет погашения долга. Затем необходимо уплатить налог на приобретение земельной собственности. Кроме того - сборы в Ведомстве поземельного кадастра. Все это множество разных переводов затем осуществит нотариус. Он позаботится об окончательной перерегистрации прав собственности на недвижимость, чтобы все прошло гладко.

— Какова стоимость этого депозитарного сбора?
— Это зависит от суммы переводов. При сумме выплаты в 100.000 евро возникают расходы в размере 287,50 евро. С другой стороны, если недвижимое имущество стоит 1.000.000 евро, расходы за нотариальный трастовый счет составят 2.537,50 евро.

— С 2018 г. в Германии разрешены криптовалюты. В некоторых случаях на сайте Immobilienscout предлагается даже приобрести недвижимость за биткоины. Как на самом деле обстоит дело? Что в данном случае можно посоветовать? Что сегодня следует учитывать?
— Я еще ни разу не подписывал договор купли-продажи за биткоины. И вы этого тоже не сделаете. Потому что, в конечном итоге, это несколько ненадежная валюта. И именно поэтому этого никогда не происходило на практике. Можно было бы договориться о покупке за иностранную валюту - например, доллары США, швейцарские франки. Время от времени я уже удостоверял подобные сделки. Но биткоин еще ни разу не удостоверялся.

— В средствах массовой информации сообщалось, что на самом деле в конце 2018 года одна квартира была продана за биткоины, и это даже было указано в нотариальном договоре. Это был нотариальный риск?
— В конечном счете, не совсем: мне как нотариусу для перерегистрации прав собственности на недвижимость нужно лишь подтверждение продавца о том, что стоимость покупки оплачена. То есть нотариус может подождать, пока продавец скажет, что он получил свои деньги, свои биткоины. Однако если этого подтверждения не произойдет, покупателю будет сложно доказать, что он оплатил стоимость покупки в установленном порядке. С обычными валютами, с подтверждением от собственного банка, это работает хорошо. С биткоинами это невозможно.

— Понятно. Как обстоит дело с затратами на учреждение ООО?
— Сумма учредительных расходов для ООО может быть оценена в 1.000 евро. Нотариальные расходы составят около 800 - 850 евро. За регистрацию в суде потребуется уплатить еще 150 евро. Кроме того, разумеется, необходимо перевести на счет ООО сумму уставного капитала ООО в размере 25.000 евро. В данном случае для учреждения достаточно половины, т.е. 12.500 евро, остаток можно перевести позже.

— Нужна ли в этом случае прописка на территории Германии?
— Руководитель не обязан проживать на территории Германии. Раньше это было обязательным требованием. Оно устранено. Этого не требуют на протяжении более 15 лет. Поскольку теперь руководитель может находиться и за границей. Это больше не проблема.

— Иногда властям уже случалось отказывать в регистрации бизнеса на том основании, что руководитель не проживал или не имел вида на жительство в Германии. Что рекомендуется в этом случае?
— Мне сложно судить о том, как, в конечном итоге, должен действовать промышленный надзор. Если ООО зарегистрировано и имеет руководителя, то я думаю, что нет никакого способа избежать регистрации бизнеса. Потому что владельцем бизнеса является ООО. Оно уже есть, и оно ведет бизнес. Соответственно, в этом случае нужно зарегистрировать и его.

— Но как быть с банками, которые, в основном, отказываются открывать счета руководителям без места жительства на территории Германии?
— Это сложнее, потому что банки не вынуждают открывать счет. В данном случае по договору у банка есть свобода (выбора). И если банк решает, что для него это слишком ненадежно, потому что у меня нет постоянного контактного лица в Германии, то он просто отклоняет эту заявку.

— Законно ли это, если немецкое ООО имеет расчетный счет за рубежом?
— Законно. ООО тоже может иметь счет за границей. Время от времени такое случается, особенно с австрийскими клиентами. У них часто есть свой банк в Австрии. Это правило юридически не ограничено Австрией и распространяется на другие зарубежные счета.

— Отлично. Есть ли что-то еще, о чем я забыл спросить, но что может быть важно? Что бы Вы хотели добавить?
— Мне нужно немного подумать. В целом, желательно, чтобы каждая иностранная сторона имела свое доверенное лицо в стране и предоставила ему полную свободу действий. Просто чтобы в случае необходимости имелась возможность действовать в любое время. Рекомендуется также найти компетентного представителя своих интересов во всех госучреждениях и налоговых органах германии. Именно из-за налоговых извещений, которые могут прийти. Налоговые органы часто испытывают сложности с иностранными налогоплательщиками. Потому что они не могут осуществлять вручение (извещений) за рубежом.

— Еще один вопрос, который пришел мне в голову. Как Вы считаете, блокчейн, в конечном итоге, заменит собой кадастровую книгу?
— Да. Этого действительно стоит ожидать. Блокчейн действительно может дать доказательство того, сохранился ли документ в неизменном состоянии с момента его составления или нет. Таким образом, с блокчейном связана гарантия подлинности. Как именно это будет выглядеть, покажет будущее.

— Каков будет Ваш прогноз на ближайшие годы? Когда это может произойти?
— Ну, государственные бюрократические инстанции работают очень медленно. А кадастровая книга - это государственный реестр, который составляется и управляется судебной властью. Но я думаю, что для начала блокчейн нужно внедрить в экономическую жизнь. А потом подождать еще 10-15 лет, пока будут произведены преобразования и в кадастровой книге. Я думаю, что в ближайшие 20 лет ожидать этого не стоит.

— Тогда все ясно. Большое спасибо!

Рассылка компании Kaiser Estate
Тема первого письма: Регистрация компании в Германии для вашего бизнеса и получении вида на жительство в Германии
Никакого спама, только полезные письма
Наши Партнеры
Наши Партнеры
Лучшие объекты мы индивидуально подберем под ваш запрос и вышлем на почту.
Бесплатная консультация

Бесплатная консультация


Оставить заявку

Подпишитесь на рассылку Kaiser Estate
Получите письма с подробными инструкциями по регистрации компании, получению вида на жительство, покупке недвижимости в Германии.
Никакого спама, только полезные письма