Кейс: защита финансов от изменений в банковской системе России
Наш клиент, менеджер высшего звена в крупной российской компании, обратился к нам в ноябре 2013 года со следующим запросом:
он хранил свои сбережения в размере 900 тысяч евро частично на валютном счете в российском банке под 4% годовых, частично на рублевом счете под 10%. Он решил вложить эту сумму в недвижимость в Германии и получать те же 4% годовых, но быть защищенным от неприятных сюрпризов в российской банковской системе.
Для инвестиции был выбран Мюнхен, так как это самый ликвидный город в Германии с самым высоким ежегодным приростом по цене и аренде. То есть — лучшее вложение для консервативных инвесторов.
События развивались следующим образом:
В ноябре 2013-го клиенту были предложены 8 подходящих по бюджету предложений. В течение недели совместно был выбран один фаворит — известный спортивный магазин в престижном районе Богенхаузен с рентабельностью 6%, стоимостью 800 тысяч евро и договором на 15 лет с индексацией. По нему были изучены налоговые и финансовые расчеты.
На следующей неделе была открыта компания вида ООО в Германии и открыт личный и корпоративный счет в банке. Для этого клиент прилетал в Мюнхен на один день, вся процедура заняла 4 часа, включая обед. К этому моменту на объекте объявился еще один потенциальный покупатель с немецкой стороны. Компания Kaiser Estate провела переговоры и объект остался за ее клиентом.
На следующей неделе объект был забронирован, подготовлен договор купли-продажи и произведена техническая проверка объекта, которая показала весьма хорошее состояние здания.
Через пару дней договор был полностью согласован юристами обеих сторон. Продавцом был дочерний банк компании Goldman Sachs, поэтому юридические аспекты были проработаны на высшем уровне.
Спустя две недели был подписан договор купли-продажи у нотариуса и в ту же неделю покупатель перевел оплату на трастовый счет нотариуса.
Через три недели право собственности перешло к покупателю и через месяц он получил свою первую арендную плату. Которая с тех пор поступает регулярно и, согласно договору, каждый год увеличивается, покрывая инфляцию.
Через месяц клиент принял решение приобрести дополнительную недвижимость под залог уже купленной. Таким образом, он использовал финансовый рычаг: ипотеку в Германии взял под 1,9%, при том, что рентабельность его объекта составляет 6%. Банк высоко оценил купленное здание и выдал ипотеку на 100% суммы — на 800 тысяч евро. То есть клиент не вложил ни цена собственного капитала на вторую сделку, оплатив только сопутствующие сделке расходы. Приобретены были три бизнес-апартамента в зеленом районе Талькирхен, рядом с рекой Изар.
Таким образом, клиент вложил 800 тысяч, и теперь владеет недвижимостью стоимостью миллион 600 тысяч, имеет рентабельность после налогов 5% и платит ипотеку со ставкой 1,9%.
Если бы клиент оставил свои сбережения в рублях в российском банке, то помимо риска того, что у банка будет отозвана лицензия, он точно потерял бы на падении рубля почти в 2 раза.
После совершения покупок клиент также принял решение получить вид на жительство в Германии и спустя два месяца подготовки документов подал заявление на его выдачу.
Бонусом, клиент принял участие в гастрономическом туре по Мюнхену, и теперь знает не только, где лучшая рулька, квашеная капуста и вкуснейшее нефильтрованное баварское пиво, но и где превосходные устрицы, черная икра и французские деликатесы.
